房地产周期的影响因素…

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  推荐于2018-05-22展开全部供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大,往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺,这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。

  房地产是一种特殊商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现,还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性,而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品,而且具有投资品的特征,这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强,它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移,它有更长的使用价值年限,并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现,甚至使之发生扭曲,从而造成比较明显和剧烈的价格波动。经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系,即基本面状况良好,价格就容易出现上行波动,基本面恶化,价格就极有可能出现下滑,因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较好,高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征,因此很自然地出现房地产价格的上行波动,但反过来看,在当前状况下,增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大,必要的经济调整已经开始。目前总体物价存在上涨压力,中央政府承受着巨大的压力以抵御人民币增值,在当前的通胀状况中,至少还要新增加两个因素:一是劳动力成本上升,二是房地产价格上涨。在这样的状况下,房地产价格的上行波动不大可能持续太久,而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。

  值得注意的是,房地产价格和经济基本面之间的正相关,形成的是动态均衡的关系,就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动,反过来后者也将影响到前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系,经济基本面势必发生与之相适应的变化,这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。但是如果这种均衡关系缺乏真实基础,就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的,那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标,给出的是错误的市场信号,虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实,而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力,也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到2020年基本实现“全面小康”,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面,原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测,到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。但潜在需求不是现实需求,这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的快速推进,将极大推动房地产价格的上行波动,其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。但城市化进程是一种综合性过程,它因时因地因人而发生变化,经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果,就是说城市化并非总是持续上升的过程,在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势,即在形成积聚的同时也不断地形成分散,从经济学的角度看,城市化进程也有它的边际成本,一旦超大城市的积聚所带来的成本超过其效益,城市化进程自然就会停止。从欧洲和新加坡的发展历史看,城市扩张的最后必然向卫星式的市镇分散,房地产价格也必然发生变化。所以说当城市化快速推进或者发生停滞时,房地产价格必然发生波动。经济周期 自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法,经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。事实上无论是微观经济活动还是宏观经济活动都具有一定的周期。微观而言,经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、技术更新等方方面面,无不带有周期性特点;同时,作为各种微观经济活动综合体的宏观经济,也同样表现出一定的周期性,其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。经济周期是客观存在的,无论微观宏观,增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自始至终不断运行。房地产作为国民经济的重要组成部分,是无法脱离经济周期的影响的,而且排除时滞效应和连带效应,它的波动规律是与经济周期相一致的。

  如何正确识别各种宏观经济现象周期波动的幅度和频率,并采取适时和适度的调控措施和经济政策,使经济波动的频率降低、幅度减弱,以取得目标产业的长期稳定协调健康的增长,是宏观经济调控的一项重要任务,也成为当前房地产价格波动控制的主要目的。中国经济正从计划经济向市场经济转轨,经济周期性还不那么稳定,其表现也不甚明显,因而周期研究极其困难。而我国房地产业正处于成长阶段,房地产业规模不断扩大,如果以绝对量来考察房地产业的周期波动,那么整个房地产业到目前为止一直处于上升区间,无法体现出实际应有的波动状况。不过目前新编制使用的“国房景气指数”体系,采用增长率循环法和一致合成指数法来表达即期景气水平,排除了房地产业规模的影响,经过一段时期以来的实践,证明了中国房地产价格波动与经济周期的相关性。经济全球化 经济全球化自20世纪80年代以来成为经济活动的重要影响因素。随着全球化的加速发展,国际金融市场规模不断扩大,跨国资本在全球快速流动,时常引发各国资产价格的剧烈波动。事实上不少国家和地区都发生过严重冲击经济总体的系统性金融危机,而受害最直接和最深的也往往是房地产业,其相继引发的房地产价格波动的规模与幅度也令人吃惊,比如日本主要城市平均地价指数,由1986年的38.4飚升到1991年的103.0再下跌至2002年30.4,涨跌幅均超过50%,而至今仍未走出房地产经济的低迷状态。这种房地产价格大幅波动的过程,不仅在亚洲和拉美等发展中国家和地区,也同样在欧美发达国家发生过。

  经济全球化使得全球房地产市场逐步形成,而其价格波动影响也更加广泛。根据英国《经济学家》杂志年初发布的统计,过去5年发达国家的楼市总值由30万亿升至70万亿(美元),增值超过各国国内生产总值的100%。而这次主要由房地产引起的经济泡沫比上世纪20年代后期的美国股市泡沫(约合当时美国国内生产总值的55%)和90年代后期全球股市泡沫(历时5年、升幅约80%)更加令人担忧。中国作为全球最具增长潜力的地区之一,已经不可避免地被裹挟进这次房地产泡沫,而一旦泡沫破裂,其后果也将通过全球性经济联系传递到中国。

  此外世界宏观经济已经进入短周期低速增长阶段,过度增长的后果已经逐渐显露。各国的经济发展政策的调整将是显而易见的。这种调整极有可能引起房地产价格波动,而处理不当将出现不能承受的后果,通常随之而来的也将是反复出现的持续性的经济疲软,而这将使房地产价格波动进一步走向恶性循环。政策变动 政策变动是一个宏大议题,事实上上述几点均涉及到政策因素,特别是城市化进程、经济基本面,但提到房地产价格波动问题,政策变动是不得不单列强调的重要因素。实际上房地产经济本身就是一种政治经济和政策经济,特别是在我国现阶段现有体制之下,国家政策往往左右了房地产发展的方向、规模、速度和程度。

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